La question essentielle que pose et de nombreuses personnes on commencer par acquérir sa résidence principale et consentir un investissement locatif par la suite.
Introduction
Si vous êtes dans la configuration comme 95 % des personnes en France vous allez vouloir acheter votre résidence principale en prime. Acheter sa résidence principale en premier et rassurant pour vous et pour la banque
Vivre dans le logement permetra à la banque de vous faire un financement sur 25 ans et donc d’avoir une mensualitée beaucoup plus basse par rapport à 15 ans.
Nouvelle réglementation de Bercy
Faire un investissement locatif sur 25 est quasi impossible du faite des nouvelles réglementations de Bercy depuis cette année. (Voir article)
Acheter sa résidence principale en premier
Si vous avez commencé par acheter votre résidence principale et que vous souhaitez investir.
Vous allez pouvoir utiliser le capital que vous avez déjà amortie comme garantie pour la banque.
Alors que commencer par un investissement locatif vous devez d’abord convaincre votre banquier de vous faire confiance sur votre capacité à faire des bonnes affaires.
Maintenant partez du principe que le banquier est un gestionnaire de risques, il doit absolument savoir que vous maîtrisez votre investissement.Vous allez lui demander de vous prêter de l’argent et quelles sont ses garantie que vous allez bien pouvoir le rembourser ?
Utilisation de la capacité d’emprunt maximum
Si dans votre stratégie vous souhaitez utilisez l’intégralité de votre capacité d’emprunt, je vous conseille d’abord par faire un investissement locatif.
Par contre, pour que la banque vous prete plus facilement vous devez d’abord précisé que c’est pour y vivre. Il faut gardez une cohérence dans les proposition que vous allez tenir. Si vous habitez sur Paris et que vous dites que votre futur logement se trouve à marseille je doute qu’il puisse vous accompagnez dans votre projet. Par contre, rien ne vous empêche d’acheter votre résidence principale et d’après la mettre en location.
CHANGER D’AVIS
Vous avez le droit de changer d’avis, si vous commencez par un investissement locatif, la banque ne vous connais pas et elle ne connais pas votre gestion du risque ni vos habitudes de consommations. Elle n’aura que 3 mois d’analyses (en fonction des documents que vous lui apporter le jour de l’étude. Lorsque vous allez faire l’étude, vous devez apportez les 3 derniers relevées de salaire, le dernier avis d’imposition ainsi que le bulletin de paie du mois de Décembre.
AYEZ UNE LONGUEUR D’AVANCE !
J’ai d’abord acheté ma résidence principale et ensuite j’ai effectué des investissements locatifs. Commencer par un investissement locatif est périlleux au début car vous ne savez pas où vous mettez les pieds ça veut dire que vous devez faire vraiment votre étude de marché en parallèle afin de vous rassurez en priorité.
Vous devez vraiment arriver avec un un dossier complet puisqu’il va justement être analysé par le banquier et s’il ne peut pas valider votre dossier il va ensuite le faire transmettre au service engagement.
Qu’est ce que le service engagement ?
Le service engagement est un endroit où les dossiers sont étudiés afin de donner une réponse au demandeur de pret lorsque le banquier n’a pas la possibilité de répondre immédiatement.
Personnellement, j’évite de faire transmettre mon dossier au service engagement, car systématiquement, j’ai eu des refus. D’une part, vous ne pouvez pas defendre votre dossier, l’interlocuteur ne vous connait pas. Et d’expérience j’ai souvent eu des retours négatifs.
Achat Résidence principale = rélation de confiance
L’avantage avec l’achat de la RP, c’est que vous avez déjà loué une relation avec la banque. Elle vous conait, par contre chose importante n’utilisez pas votre capacité d’emprunt max pour votre achat en résidence principale, car le risque, c’est que vous soyez bloqué par la suite.
Qu’est ce qu’une capacité d’emprunt maximum ?
Avec l’achat de votre résidence principale, vous devez respecter la règle de 33 % d’endettement en sachant que si vous avez utilisé l’intégralité de votre capacité d’emprunt vous aurez donc un endettement max de 33 % donc réinvestir vous ne pourrez plus.
La capacité d’emprunt est le montant maximum que la banque peut vous préter.
l’astuce est de dire à la banque que voulez faire l’achat de votre résidence principale mais qu’en parallèle, vous savez que vous pouvez le mettre en location (grâce à votre étude de marché) . Cela permettra de rendre votre endettement caduque du fait que le loyer que vous allez percevoir va recouvrir votre crédit.
Ainsi vous retrouvez un endettement quasi nul, alors que dans la première situation vous usé l’intégralité de votre endettement avec l’achat de votre résidence principale .
Que faire si nous sommes à 33 % d’endettement pour continuer à investir ?
Pour continuer à investir, il n’y aura pas plusieurs solutions, vous allez devoir soit augmenter vos revenus ou rembourser votre crédit. Vous pouvez tout à fait d’effectuer un remboursement anticipé qui permettra précisément de récupérer de la capacité d’emprunt.
En effet, les mensualités vont baisser, si vous par exemple vous avez 1000 € de remboursement mensuel et que vous étiez à 33 % d’endettement si vous faîtes un premier remboursement anticipé vous allez pouvoir passer à 800 € jusqu’à 500 € avec un apport plus conséquent.
Vous allez diminuer votre endettement permettant de récupérer de la capacité d’emprunt.
En résumé, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise situations. Que vous ayez commencé par faire un investissement locatif ou l’achat de votre résidence principale ne changera rien. La véritable question qu’il faut se poser est :
– Quelle stratégie à long terme prévoyez vous de faire?
à votre réussite
Florian