Introduction
Bonjour à tous aujourd’hui, je vais vous présenter ce qu’il faut acheter avec un budget de 100 000 €. J’ai pris volontairement cette somme de 100 000 € pour l’unique raison que c’est un peu près ce qu’un Français moyen gagne.
Avec 100 000 €, vous allez posséder plusieurs stratégies que je vous montrerais dans l’article ci-dessous. Vous devez comprendre que c’est une somme convenable et avec ceci, vous allez pouvoir faire énormément de choses. Voici les questions qu’il faudra vous poser :
Est-ce que là où je suis, je peux investir ?
En effet, si vous résidez dans une ville où le prix de l’immobilier est de 10 k le m², vous allez clairement localiser une chambre de bonne et cela ne va pas du tout être rentable.
Par contre si la ville que vous habitez vous permet d’investir et comme vous détenez la connaissance géographique de ce que les personnes cherchent. Vous aurez également la possibilité d’examiner plus facilement les biens que l’on vous proposera.
Est ce que c’est rentable d’investir dans cette ville ?
La rentabilité est le Graal que tous les investisseurs cherchent à obtenir. Pour ma part, je n’investis pas si ma rentabilité brute est inférieure à 8 %.
En France, la moyenne des investisseurs est de 4 %. Lorsque vous présenter un projet à votre banquier avec 8 %, on commence à vous prendre au sérieux.
Quelle est la rentabilité que vous souhaitez dégager ? Imitons l’exemple d’un studio à 100 000 € possédant une surface de 45 m² (ce qui s’accorde un prix m² de 2 222 €). Pour obtenir une rentabilité de 10 %, vous devez avoir un loyer minimum de 835 €. (835 € X 12 = 10 000 € de loyers)
Loyers annuels/prix du logement X 100 = % rentabilité
Dans notre cas, nous obtenons habilement les 10 % demandées.
Vous arriverez à obtenir environ 450 € de mensualité pendant 20 ans.
835 € (loyer) -450 € (crédit) = 385 € CASH FLOW BRUT ou plus connu sous le nom bénéfice.
Combien voulez-vous de cash ?
Personnellement à partir de 350 € de cash Flow brut je fonce. Je ne pouvais pas investir dans ma ville, car le prix étant de 3 000 € du mètre avec le même budget, je n’aurais qu’un 30 m². En sachant qu’il aurait fallu que j’accomplisse des travaux, je n’aurais immanquablement pas disposé du budget pour rénover le bien. Je vous conseille de connaître le prix du mètre carré de votre ville, car si le prix du mètre carré de votre ville et de 2000 € alors potentiellement vous pouvez avoir un 50 m² avec un budget de 100 000 €.
QUELLE TYPE DE STRATEGIE POUR UN 50M²
- la division
Vous pouvez déjà avoir comme stratégie la division qui est pour moi une excellente stratégie, vous pouvez couper en deux le bien qui fait 50 m² pour avoir deux studios de 25 m².
Tips = lors d’une division, veuillez bien vous renseignez auprès du PLU afin de savoir si vous ne devez pas créer de place de parking à chaque bien.
Dans certaines villes cela est obligatoire donc penser raisonnablement à être en conformité avec la loi cela banni les surprises désagréables.
Le point essentiel à retenir pour une division est d’absolument d’examiner les points d’eau. Entouréz vous d’un artisan compétant ou bien d’une architecque d’intérieur qui pourra vous aiguillez sur cette opération.
Avantage : vous doublez votre rentabilité, si avec un studio vous dégagez 600 € de loyer eaménageant deux studios vous aurez 1200 € de loyer.
Inconvénient : création d’une place de parking adapté + Délicat pour une première opération.
1200 € -450 € = 750 € de cash flow Brut 🙂
- La collocation
Vous pouvez avec 50m² mettre en collocation deux personnes. Regardez sur le site le bon coin, et faite une recherche dans l’onglet collocation dans la ville ou vous souhaitez investir. Ensuite, vous faites une moyenne des prix que vous verrez.
Généralement, je fais une pondération sur le loyer d’un studio pour trouver le prix d’une collocation. J’enlève 15 à 20 %. Dans l’idée ou le loyer et de 600 € pour un studio et bien vous pouvez facilement mettre en collocation pour 500 €.
500 € x 2 = 1000 € -450 € = 550 € de cash-flow brut
Avantage = plus facile à mettre en place si l’environnement fonctionne. Généralement plus la demande locative est forte, plus vous aurez de chance avec la colocation.
Tips : préférez les villes, étudiantes pour la collocation vous aurez plus de demande.
Inconvénient : plus de turn-over en fonction des départ des étudiants et de leur cycle d’étude.
Vous venez de voir 3 modes d’exploitation qui s’adapte parfaitement à un budget de 100 000 €. Choisissez celle qui vous correspond le mieux. En effet, le plus contraignant pour moi est la mise en place de la division, car elle nécessite souvent des gros travaux ainsi que la création des places de parking. Pourtant, c’est celle qui donne réellement le plus de résultats. En choisissant de faire une division ou bien une collocation cela vous permet de diviser le risque par deux. En effet, vous allez mutualiser le risque en répartissant sur deux personnes au lieu pour la location simple.
Courte durée (location à la journée)
Je n’ai pas parlé volontairement de l’exploitation en courte durée puisque à mon sens 50 m² est trop grand pour faire ce genre de prestation et de plus, je ne suis pas forcement le plus adepte de cette formule, car au vu des événements récents beaucoup d’investisseurs ont perdu leur cash-flow à cause d’annulations massives dû au mesure prise pour limiter la propagation du COVID-19.
Pourtant la courte durée donne des meilleures résultats puisqu’avec un 20m² vous pouvez obtenir jusqu’a 1500€ de loyer mensuel.
Le véritable avantage de la courte durée, c’est que le client paye avant d’être dans votre bien.
CONCLUSION
Investir comporte des risques, mais ne pas investir est votre plus grand risque. Warren buffet disait « on ne teste pas la profondeur d’une rivière avec ses pieds« .
Avant d’investir vous devez avoir de la trésorerie si possible de l’épargne qui vous servira en cas de coups dure. Cela évitera les déconvenues.
Par contre, une excellente stratégie, si vous avez un locataire qui quitte votre logement en juin et que vous étiez en location simple. Vous pouvez pour les mois de Juillets et Aoûts utilisé la courte durée pour exploser votre rentabilité. Étant donné les vacances scolaires vous aurez beaucoup de réservation durant cette période.
D’une part cela évite que l’appartement soit vide.
Vous avez vu qu’avec un budget de 100 000 € vous avez énormément de possibilité maintenant à vous de vous lancer et adoptez quelle est la stratégie qui vous plaît le mieux. Pour ma part, je suis grandement plus commode avec de la collocation, car comme c’est simple et ça permet d’avoir une rentabilité satisfaisante. Immanquablement penser à faire des belles prestations afin de produire un coup de cœur pour le locataire et cela permettra de ne pas avoir de turn-over (ou très peu). La collocation est plus dure à mettre en place au début, mais une fois que c’est lancé, c’est fabuleux. N’oubliez pas investissez dans des villes où la demande si prête et surtout disposiez d’un plan de secours.
Personnellement, je n’investis pas dans des villes à moins de 100 000 habitants, cela fait partit de mes règles. Car je sais que les villes que je cible me permettent d’obtenir un maximum de clients potentiels.
J’espère que cet article vous a plus et si vous souhaitez vous aussi investir dans l’immobilier, vous pouvez télécharger mon E-book que je vous offre en cliquant sur ce lien.
Prenez soin de vous.
Florian QUENET
Réussité & prospérité