I – INTRODUCTION
Avant de vouloir effectuer un investissement locatif, vous devez comprendre les raisons qui vous pousse à agir pour investir.
- Est-ce que c’est pour sécuriser mon entourage ?
- Augmenter mon niveau de confort en obtenant des revenus supplémentaires ?
- Ou bien c’est tout ça à la fois ?
Avant de vous lancer dans l’investissement locatif vous devez réfléchir sur votre stratégie, car c’est elle qu’on devra définir avant de se lancer. Quand je parle de stratégie, c’est savoir ce que vous recherchez.
Faire un investissement locatif demande de sérieuse connaissances qui ne s’improvise pas et nous allons les voir ensemble dans cet article.
II – QUE RECHERCHEZ-VOUS ?
En effet, un investissement locatif vous offre pleins de combinaison, vous pouvez faire de la location classique nue ou meublé.
- Location simple en nue : Le logement est vide, le locataire signe pour un contrat de 3 ans, les frais de gérance sont moins élevés.
- Location classique meublée : Le logement est meublé et vous devez fournir les équipements demandés (voir liste meublée sur le service public en cliquant sur le lien), le locataire signe pour une durée de 9 mois ou 1 an. (Renouvelable)
Connaitre les différences entre location meublé ou vide du site officiel du service public.
Si vous voulez augmenter votre rentabilité, vous pouvez aussi faire de la colocation.
- Optimisation de la rentabilité qui procure un meilleur rendement, mais nécessite plus de changement de locataires.
Vous trouvez l’explication détaillé pour mettre en place votre résidence principale en location
Enfin il y a également la location courte durée (location à la nuitée).
- Il s’agit du meilleur rendement actuel car vous fixé votre prix à la nuitée. L’avantage principale et que vous êtes payé en avance donc aucun risque d’impayé. Par contre, votre logement se détériore plus vite puisqu’il y a beaucoup de turn-over avec le changement de locataires.
Vous trouvez l’explication détaillé sur le site service public qui ressence toute les informations importantes voici comment mettre en place s
La question qu’il faut se poser, est la suivante « Qu’est-ce que je veux faire ». Dans mon cas, j’ai fait toutes les stratégies pour comprendre ce que je voulais vraiment, et je me suis rapproché de la colocation.
A Choisir une location simple/meublé
Vous ne vous sentez pas capable de faire de la colocation ni même de la location courté durée. La location est faite pour vous. En effet, cela ne demande que très peu d’effort. Vous devez simplement faire attention à la localisation. Toute type de bien est fait pour vous, que ça soit du studio, du T2 ou T3.
Je n’ai pas parlé volontairement du T4 ou T5 puisque souvent les profils qui recherche des T4 ou T5 recherche avant tout pour faire un achat immobilier.
B – Choisir une colocation
Vous voulez optimiser votre rentabilité tout en effectuant un effort supplémentaire et cela ne vous fait pas peur. Dans ce cas, vous devez choisir des logements avec des grandes surfaces.
Je recommande pour une colocation de 2 personnes, il vous faudra 50 m2. À chaque fois que vous souhaitez ajouter une personne supplémentaire, il faudra ajouter 15m2 au logement.
Ce qui nous donne pour une colocation de 3 personnes un minimum de 65m2.
Attention à ce que les chambres mesurent bien 9 m2 minimum. En effet, en cas de contrôle vous pourriez avoir des sanctions.
C- Choisir de faire la location courté durée.
Vous vous sentez capable de faire de la location courte durée, je vous conseille de choisir des villes attractives et surtout proches de lieux incontournables. Par exemple, les villes proches de Paris. Ce que vous devez chercher en priorité sont des T2/ T3.
En effet, la clientèle de passage est généralement des actifs en déplacement professionnel, des couples avec ou sans enfant. Veuillez-vous assurez d’être à proximité des transports et bien d’avoir une place de parking pour se garer.
III – PAR OU COMMENCER ?
Une fois que vous avez défini ce que vous voulez, il ne reste plus cas connaître votre capacité d’emprunt.
Pour obtenir les meilleurs taux et capacité d’emprunt vous allez devoir éplucher vos comptes.
Voici les choses à connaitre avant d’aller demander un crédit à votre banque.
A – Limiter les dépenses.
Un investissement locatif ce prépare à l’avance donc vous aurez 3 mois pour remettre vos comptes aux propres. Pourquoi 3 mois car c’est que la banque va vous demandez avec vos 3 derniers relèves de comptes). Faites seulement vos dépenses obligatoires.
B – Anticiper vos dettes.
Utiliser un tableur graphique, ou bien un simple cahier fera l’affaire et faite un visuel sur l’année, afin de visualiser vos dépenses futures. Ne prévoyez pas de faire un crédit conso pour l’achat d’une voiture si vous souhaitez réellement faire un investissement locatif par la suite.
C- Restreinte temporairement votre budget.
Si généralement vous avez pour habitude de manger à l’extérieur et que vous votre budget nourriture est de 15 € par repas.
En comptant 5 jours travaillés X Nombres de semaine dans le mois = 15 € X 5 jours X 4 semaines soit 225 € mensuels. Vous pourrez soit diviser votre budget repas par deux, ou organiser vos repas à l’avance. Cette simple gestion vous fera économiser du temps et de l’argent.
D – Rembourser par anticipation
Dans le cas où vous avez effectué des paiements en 10 fois sans frais par exemple. Remboursez toujours par anticipation une dette. Quelle soit avec ou sans intérêt. Le seul crédit que vous devez avoir en tant qu’investisseur, c’est un crédit immobilier et rien d’autre. Également en remboursant par anticipation cela vous permettra de regagner plus rapidement votre trésorerie.
E – Inspecter vos dépenses
Regardez à quel endroit vous pouvez économiser de l’argent. Vous pouvez faire un comparatif sur vos contrats assurance automobile, habitation. Vous avez différents sites internet comme Le furet. Com
Vous avez également votre contrat téléphonique ou internet, maintenant, il existe des forfaits à 5 Euros avec pas mal d’option comme chez Red By SFR. (lien parrainage pour vous offrir un mois offert ). Également pour votre abonnement électrique ou Gaz total direct energie. (je vous offre 20€ lien de parrainage avec mon code 105852077)
Une fois que tout cela est maîtriser vous pouvez demander un crédit auprès de votre établissement bancaire. Bien sûr, les étapes ci-dessus sont des recommandations. Je m’adresse essentiellement aux personnes qui veulent gonfler au maximums leur capacité d’emprunt et obtenir un taux vraiment intéressant.
IV – OU INVESTIR GAGNER DE l’ARGENT RAPIDEMENT ?
Pour votre premier investissement locatif la règle numéro 1 à appliquer est l’emplacement, vous devez acheter essentiellement en centre-ville, à proximité des transports avec bien évidement la proximité des commodités.
En effet, avoir tout à proximité réconfortera le locataire qui pourra être entièrement autonome. Si vous êtes au fond de la campagne avec un bus qui défiles toutes les deux heures, vous n’allez pas attirer grand monde.
Si votre cible concerne les étudiants, vous devez investir là où il y a des universités. Vous avez les villes comme Lille, Lyon, Grenoble, Brest, Toulouse qui fournissent leur lot de nouveaux étudiants chaque année.
Vous avez également pleins d’autres villes à proximité de chez vous et vous fréquentez des endroits qui sont plus attractifs plus que d’autres.
V – COMMENT BIEN PROSPECTER EFFICACEMENT ?
Lors de vos prospections avec l’agent immobilier. Pensez à bien prendre un cahier pour prendre des notes. Généralement, le jour de la visite, vous aurez une fiche d’information du bien, mais je préfère tout noter sur un cahier.
Ne prévoyez pas qu’une seule visite, l’idéal est d’en faire au minimum 5 par jours. En effet, si vous n’avez pas l’habitude il faut entrainer votre œil pour qu’il puisse comparer les différents biens.
Information importante, ne tomber jamais dans l’émotionnel.
Lors d’un achat d’appartement. Ce n’est pas parce qu’il est beau qu’il soit forcément bien. ET inversement, ce n’est pas parce qu’il y a moche que c’est forcement mal. En effet, les travaux peuvent faire peur, mais il y a de nombreux avantages à faire des travaux dans un bien (fiscalement) ainsi la rénovation permet de mettre en conformité sur un logement.
VI – EN QUOI METTRE UN APPORT EST INTERESSANT ?
Vous avez fait votre offre et elle est acceptée. Maintenant deux questions à vous de voir si vous voulez mettre un apport ou pas.
L’avantage d’un apport
- Permet aux banques de vous financer plus facilement, généralement il est de l’odre de 10%.
Si vous ne souhaitez pas mettre d’apport:
- L’avantage est que vous gardez votre trésorerie et vous aurez simplement des mensualités plus élevées.
VII – COMMENT TROUVER LE BON LOCATAIRE ET LE GARDER LE PLUS LONGTEMPS DANS LE LOGEMENT ?
Vous avez votre financement, les travaux de rénovation sont finis à présent vous devez trouver le bon locataire.
Voici comment le choisir :
- Privilégie un locataire disposant de solide garantie. (caution parentale, 3 fois le montant du loyer…)
- Un étudiant ayant un cycle d’étude long (pas de première année en médecine beaucoup abandonne avant)
- Faites-vous confiance pour le choix du locataire, le feeling y joue pour beaucoup.
Je me souviens lors d’une visite avec un candidat, sa maman était tout le temps en train de râler et de poser des questions qui n’avaient aucun sens. Elle a grillé ses chances pourtant, elle avait un bon dossier.
VIII – COMMENT OPTIMISER SES IMPOTS ET NE PAS SE FAIRE (TROP) TAXE ?
Demandez l’avis d’un expert-comptable ou bien un Conseiller en Gestion de Patrimoine qui pourra définir avec vous une stratégie pour limiter ou effacer totalement l’imposition sur vos loyers.
Sinon si vous avez dans votre entourage des personnes qui ont déjà les résultats, vous pouvez les consultés et leur poser des questions.
Il existe tel que le LMNP, qui permet d’utiliser les amortissements des travaux, pour directement effacer les loyers que vous percevrez, ce qui vous donnera une exonération de vos impôts.
Vous pouvez également créer des SCI avec comme mode d’impositions ceux des sociétés tels que l’IS ou l’IR. L’Impôt sur les Société (IS) et l’impôt sur le revenu (IR). Vous avez des possibilités bien différentes donc vraiment tout dépend de votre stratégie.
Il existe d’autres structures que vous pouvez créer tel que SARL DE FAMILLE ou bien d’autres encore.
IX – CONCLUSION
Un investissement locatif demande une grande prudence et surtout une grande réflexion sur une durée suffisamment longue.
La stratégie de vivre de ses rentes n’implique pas les mêmes choix que c’est celle de faire un investissement pour diversifier ses revenus.
Et n’hésitez pas à me faire part de vos avis dans les commentaires. Je me ferais un plaisir d’y répondre.
Réussite & Prospérité
Florian